Porady

Chcesz wziąć kredyt hipoteczny?
Poznaj zakres pytań…

Finansowe

Chcesz wziąć kredyt hipoteczny?<br>Poznaj zakres pytań…

…które usłyszysz podczas spotkania z ekspertem od finansowania.

Dla wielu zakup nieruchomości jest jedną z najważniejszych decyzji w życiu. Wiąże się to z wysoką sumą pieniędzy, a przede wszystkim z wieloletnim zobowiązaniem kredytowym.
Aby podjąć najlepszą decyzję, warto spotkać się ze specjalistą w tej dziedzinie. Jak przygotować się do takiego spotkania? Jakie padną pytania?

Na wszelkie zagadnienia związane z tym procesem odpowie manager EKOPARK ds. Kredytów hipotecznych, Jakub Pająk.

1. Dokładne określenie celu (przedmiotu kredytowania).

Pierwsze zagadnienie, które należy przeanalizować, to rodzaj nieruchomości, którą jesteś zainteresowany. Czy jest to mieszkanie? Dom? Działka? A może lokal usługowy?
Pytania te są bardzo istotne – poznając cel Twojego kredytu łatwiej dopasować jego rodzaj – w przypadku mieszkań, będzie to odpowiednio kredyt mieszkaniowy, w przypadku lokalu usługowego – będziesz opracowywał strategię kredytu inwestycyjnego.
Zatem na wstępie kluczowe będzie zdefiniowanie rodzaju nieruchomości, jaką chcesz nabyć.
Warto też upewnić się, jaki charakter ma omawiana nieruchomość – czy pochodzi z rynku pierwotnego czy wtórnego? Każde z tych zagadnień rządzi się swoimi prawami – np. inwestując w nowe mieszkanie warto mieć na uwadze dodatkowe koszty związane z jego wykończeniem. Natomiast mieszkanie z rynku wtórnego często należy wyremontować – z tym też wiążą się dodatkowe koszty. W obu przypadkach należy określić, czy nadprogramowe opłaty lepiej wspomagać kredytem, czy może lepiej realizować je we własnym zakresie.
Wspólnie ze specjalistą opracowany zostanie dokładny kosztorys Twojego przedsięwzięcia.
Kolejnym szczegółowo omówionym aspektem będzie forma prawna nieruchomości – w tym przypadku warto pomyśleć o wszelkiej dokumentacji związanej z nieruchomością, którą chcemy kupić: jeśli mowa o rynku pierwotnym, w zdecydowanej większości przypadków wystarczy, gdy zjawisz się na spotkaniu z podpisaną umową rezerwacyjną lub deweloperską nabywanej nieruchomości. Wówczas wszystko, czego potrzebuje specjalista od finansów jest w teczce, którą otrzymasz od dewelopera. W przypadku rynku wtórnego – potrzebna będzie podpisana umowa rezerwacyjna lub przedwstępna oraz ze strony zbywcy – podstawa nabycia nieruchomości.
Co w przypadku, gdy nie masz na oku konkretnej nieruchomości i kierują Tobą wyłącznie plany kredytowe?
Wówczas rozmowa zmierza ku ustaleniu Twoich potrzeb – w zależności czy interesuje Cię zakup kawalerki czy domu, wspólnie ze specjalistą określisz zakres cen i maksymalny pułap finansowy po którym będziecie się poruszać.

2. Wyznaczenie “wartości brzegowych”

Specjalista, z którym się spotkasz, będzie chciał poznać horyzont i ukształtowanie obszaru, na którym będzie mógł się poruszać opracowując dla Ciebie strategie kredytową. Podstawowe pytanie, które z pewnością usłyszysz, to jaka jest liczba osób z którymi chcesz zawnioskować o kredyt oraz jakie są Twoje powiązania z potencjalnymi współkredytobiorcami. To pytanie ma na celu wyszukanie i określenie wszelkich wątków, które będą poruszane podczas spotkania i wykonywanych czynności procesowych.
Z tymi informacjami można skoncentrować się na bardziej szczegółowych punktach.

3. Relacje

Gdy liczba kredytobiorców zostanie ustalona, pytania skierują się w stronę relacji.
Mogą brzmieć następująco: czy jesteś singlem? Masz rodzinę? Będąc w związku małżeńskim szanse kredytowe wzrastają, ponieważ maleje ryzyko banku. Jeśli jesteś zaręczony/zaręczona, prywatnie jesteście prawie rodziną. Niestety w prawnego punktu widzenia jesteś traktowany jako singiel. Wówczas twoje szanse na zaciągnięcie kredytu są mniejsze. Oczywiście nie tylko ta kwestia jest brana pod uwagę, o czym się zaraz przekonasz.
Kolejne pytania, które z pewnością usłyszysz to: Czy jesteś rodzicem? Gdy pojawi się odpowiedź twierdząca, rodzi się seria kolejnych pytań. Jeśli masz dzieci, to w jakim są wieku?
Gdy wiek Twojego dziecka wynosi poniżej 18 roku oznacza to, że jesteś odpowiedzialny za koszty jego utrzymania – zatem Twoja zdolność kredytowa maleje. Jeśli dziecko ukończyło 18 rok życia, w prawnego punktu widzenia nie liczy się go jako osoba na Twoim utrzymaniu – szansa na zaciągnięcie kredytu wzrasta.
Każda odpowiedź generuje mnogość opcji i kolejnych potencjalnych pytań.

4. Wiek

Pytanie, które prawdopodobnie padnie, dotyczyć będzie Twojego wieku. Dlaczego jest to tak ważne?
Ponieważ kredyt, które zwykle zaciągamy, spłacamy przez około 30 lat. Zdarzają się przypadki 35 letniej spłaty, jednak 30 lat to okres bardziej opłacalny, nie przekraczający granic rozsądku.
Zatem wskazane jest, aby wiek osoby starającej się o kredyt nie przekraczał 40 roku życia. Warto mieć na uwadze, że najkorzystniejsze banki dadzą nam kredyt, który powinieneś spłacić do 70 roku życia. Istnieją banki udzielające kredytów do 75 a nawet 80 roku życia, – lecz ma to swoją cenę.
Rachunek jest prosty: np. gdy masz ponad 52 lata, kwestie finansowe mogą się nieco skomplikować; wciąż można myśleć o inwestycji, jednak czas spłaty kredytu odpowiednio zmaleje, w tym przypadku na 18 lat – a co za tym idzie, choć suma odsetek ulegnie pomniejszeniu, miesięczna rata kredytu zwiększy się. Wówczas należy przeanalizować, czy mimo skrócenia okresu spłaty długu, wciąż posiadasz zdolność kredytową – wiek jest jedną z podstawowych kwestii związanych z określeniem zdolności kredytowej.

5. Źródło dochodu

Następne pytania skierowane będą w stronę Twojego zatrudnienia. Krytyczne jest, czy źródło dochodu, waluta oraz jego historia i aktualna forma znajduję się na liście akceptowanych przez banki. Następnie specjalista przejdzie do sprawdzenia zdolności kredytowej. Załóżmy, że masz umowę o pracę w korporacji na czas nieokreślony, zarabiasz na rękę 6 000 PLN netto. Twoja szansa na zaciągnięcie kredytu jest wówczas bardzo wysoka – masz stały dochód, umowę o pracę, Twoje zarobki są stabilne. Problem, który mógłby się pojawić się na Twojej drodze, to czas rozpoczęcia pracy – jeśli staż nie przekroczył 3 a w niektórych przypadkach 6 miesięcy, bank może nie zaakceptować tego źródła dochodu.
Okres zatrudnienia jest istotny z punktu widzenia ryzyka banku oraz oceny scoringowej klienta.
A teraz zmieńmy nieco scenariusz: załóżmy, że od 10 miesięcy prowadzisz swoją działalność. Okres 6 miesięcy został przekroczony, mało tego, Twój dochód przekracza 6 tysięcy netto miesięcznie. Zdawać by się mogło, że nic nie stanie Ci na przeszkodzie. Jednak przy 10 miesiącach działalności gospodarczej żaden z banków nie udzieli nam kredytu, ponieważ według regulacji minimalny okres dla tego źródła dochodu wynosi 12 miesięcy. W niektórych bankach istnieją odstępstwa od tej reguły, np. W przypadku przejścia na samozatrudnienie (B2B) o ile klient udowodni pełną ciągłość zatrudnienia, dotyczy to głównie osób zatrudnionych w branży IT.
Wszystkie możliwości należy dokładnie przeanalizować.

6. Szacowanie kosztów

Na tym etapie rozmowy wspólnie określicie potrzeby finansowe, które należy zrealizować. Załóżmy, że chcesz kupić mieszkanie z rynku pierwotnego. Jego wartość wynosi 400 000 PLN + 120 000 PLN na wykończenie od stanu deweloperskiego. Zatem przyszła, docelowa wartość nieruchomości wyniesie 520 000 PLN. Wskaźnik LtV (loan to value) – wartość kredytu do wartości zabezpieczenia, który nie powinien przekraczać 80%,
Twój dochód to 6 000 PLN netto w korporacji na umowie o pracę (pierwszy scenariusz zarobkowy). Tu warto poruszyć kwestię wkładu własnego. Rekomendowany wkład własny to 20%. Otwierają się przed nami wszystkie banki. Kredyty z minimalnym 10% wkładem są nadal dostępne, jednak wyłącznie w niektórych, mniej korzystnych bankach.
Mnożąc docelową wartość nieruchomości przez 0.8, wartość kredytu wyniesie 416 000 PLN. To wartość, na której specjalista będzie się opierał: meritum całej rozmowy: potrzebujemy 416 000 PLN i trzeba będzie ten plan zorganizować.
Szacunkowa rata równa kredytu na okres 30 lat wyniosłaby mniej więcej 1950 PLN.
Przy określaniu zdolności kredytowej bierzemy pod uwagę wskaźnik DTI (debt to income), czyli dosłownie „dług do dochodu”. Innymi słowy jest to współczynnik sumy miesięcznych
zobowiązań do bieżącego dochodu netto. Podczas sprawdzania zdolności kredytowej w banku bierze się pod uwagę bieżące zobowiązania zsumowane z ratą kredytu, o który się ubiegamy.
Zgodnie z najnowszą rekomendacją KNF-u wskaźnik DTI może maksymalnie wynieść 50% (przy dochodach poniżej średniej krajowej) lub 65% (przy dochodach powyżej średniej krajowej). Bank chcący udzielić kredytu lub pożyczki może nas więc maksymalnie obciążyć ratą, która nie spowoduje przekroczenie tego wskaźnika.
Wyżej wymieniona rata 1950 PLN (przy zarobkach 6000 PLN netto miesięcznie) nie przekracza 65% zatem w takim przypadku możesz pomyśleć o wyborze rat malejących, skróceniu okresu kredytowania lub nawet o zwiększeniu kwoty kredytu na wykończenie. Oczywiście powyższa reguła ma jedynie charakter poglądowy, a analiza zdolności kredytowej wykonywana na etapie procesowania wniosku w banku jest znacznie bardziej zaawansowana i uwzględnia wiele zmiennych.

7. Kwestie prawne

W tym kontekście, poruszana jest przede wszystkim kwestia obywatelstwa. Jeśli jeden z kredytobiorców posiada wyłącznie obywatelstwo np Włoskie i przeprowadził się do Polski, padną pytania o nadany numer PESEL, zarejestrowanie na pobyt stały w Unii Europejskiej (w przypadku obywateli pochodzenia spoza UE – czy posiadana jest Karta Pobytu na czas nieokreślony. W przypadku czasowej Karty Pobytu obecnie dwa banki udzielą nam kredytu hipotecznego na okres dłuższy niż ważność Karty. Aby ubiegać się o kredyt, minimalny okres ważności dokumentu to 12 miesięcy w przód.
Należy przygotować dokumenty potwierdzające legalność Twojego pobytu w Polsce. Pytania mogą dotyczyć kwestii prawnej nieruchomości – w przypadku rynku wtórnego mogą dotyczyć Księgi Wieczystej – czy nieruchomość nie ma żadnych długów, współwłaścicieli? Należy prześledzić informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości.

8. Analiza Twoich oczekiwań

Dokładny opis oczekiwań, priorytetów oraz istotnych dodatkowych informacji to tematy, które będą tu omawiane. W tym punkcie odpowiesz na pytania. Czy będziesz chciał nadpłacać nieruchomość przed czasem? Czy w razie czego dysponujesz większym wkładem własnym? (gdybyś był na granicy zdolności kredytowej). Czy potrzebujesz ubezpieczenia na życie dla zabezpieczenia swoich bliskich?
Kolejnym kluczowym pytaniem, które już na tym etapie będzie determinowało wybór / odrzucenie konkretnych ofert banków, to przewidywane nadpłaty lub wcześniejsza całkowita spłata kredytu. Im intensywniej kredyt będzie nadpłacany, tym mniejsza celowość zapłaty jakiejkolwiek prowizji za uruchomienie kredytu oraz unikanie ofert z prowizją za nadpłatę / wcześniejszą spłatę. Wszelkie oczekiwania będą dopasowane do uformowania strategii kredytowej i wyboru odpowiedniego banku. Te wszystkie informacje będą potrzebne, do zaprojektowania pełnej koncepcji działania.

9. Ułożenie koncepcji

Kolejnym etapem spotkania ze specjalistą od finansowania będzie ułożenie koncepcji. Usłyszysz ostateczny werdykt całego przedsięwzięcia – czy Twoje plany są realne i jakie są szanse na uzyskanie finansowania. Aby poszerzyć możliwości, przeważnie układane są dwa scenariusze, jeden główny i drugi “zapasowy”, dzięki czemu możesz przygotować dwa niezależne wnioski do dwóch różnych banków, wnioskując o różne kwoty i różne okresy kredytowania.

10. Checklista i działanie

To moment, kiedy ostatecznie podejmujesz najważniejsze decyzje – określisz czas działania, terminy związane z zaciągnięciem kredytu. Możesz potrzebować kredytu od zaraz, a możesz na za rok, bo oddanie mieszkania, które Cię interesuje może mieć miejsce dopiero w ostatnim kwartale następnego roku. Pod koniec spotkania otrzymasz szczegółowe wytyczne jakie dokumenty związane z Twoim zatrudnieniem, zobowiązaniami finansowymi , nieruchomością itd. będziesz musiał przygotować przed spotkaniem w banku.